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Sie wollen ein Mietshaus verkaufen? Das sollten Sie beachten!

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Durch den Besitz einer Immobilie binden Sie als Eigentümer eine große Menge an Eigenkapital. Sollten diese Mittel benötigt werden, könnte eine Veräußerung der Immobilie in Erwägung gezogen werden. Die Ursachen, die den Liquiditätsbedarf begründen, können verschiedenster Art sein. Hier kommt zum einen ein Liquiditätsbedarf infrage, der besteht, um anderweitige Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Denkbar ist es auch, dass ein anderweitiger Weg der Kapitalanlage gesucht wird, wenn davon ausgegangen werden kann, dann höhere Ertragschancen zu besitzen.

Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus?

Interessant bei dieser Frage ist nicht zuletzt, ob es sich bei dem vermieteten Objekt um ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Es passiert häufig, dass mit dem Verkaufserlös eines vermieteten Einfamilienhauses mehrere Eigentumswohnungen erworben werden, weil hier die Mieteinnahmen pro Quadratmeter in der Regel höher sind als bei einem Einfamilienhaus.

Dies lässt sich damit begründen, dass bei einem Einfamilienhaus relativ viele Quadratmeter auf relativ wenige Mietparteien aufgeteilt werden. Dies wirkt sich negativ auf die Mietrendite aus. Wenn ein Mietshaus verkauft wird, sollte auch beachtet, dass die Instandhaltungskosten für ein Haus wesentlich höher sind , als diese Kosten für eine Eigentumswohnung. Zusätzlich werden in einem Mehrfamilienhaus den Eigentümern viele organisatorische Dinge durch die Hausverwaltung abgenommen. Somit werden eher vermietete Einfamilienhäuser veräußert, als vermietete Mehrfamilienhäuser.

Wie wirken sich bestehende Mietverhältnisse beim Verkauf einer Immobilie aus?

Wenn Sie ein Mietshaus verkaufen, gilt grundsätzlich, dass es ohne bestehende Mietverhältnisse zu einem höheren Preis zu veräußern ist, als mit diesen Mietverhältnissen. Grundsätzlich hat der Käufer hier mit der Übernahme der bestehenden Mietverträge eine gewisse Rendite garantiert. Da diese sich aber im nahezu gleichen Bereich bewegt wie vorher, wird er diese, ebenso wie der Verkäufer, unter Umständen nicht als ausreichend betrachten. Außerdem übernimmt der Käufer die bestehenden Mietverhältnisse, was seinen Gestaltungsspielraum zunächst empfindlich einschränkt. Die Möglichkeit, die erworbene Immobilie zu nutzen, steht nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit zeitlicher Verzögerung zur Verfügung. Es ist zur Zeit davon auszugehen, dass eine vermietete Immobilie mit einem um 20-30 Prozent reduzierten Preis veräußert werden kann. Beim Mietshaus verkaufen sollte man diesen Aspekt auf jeden Fall in die Planung mit einbeziehen und über mögliche Schritte nachdenken, wie hier bereits frühzeitig die Weichen bezüglich der vermieteten Objekte gestellt werden können.

Wie wirkt sich das Verkaufen eines Mietshauses auf bestehende Mietverhältnisse aus?

Wenn Sie ein Mietshaus verkaufen, ist die Frage zu klären, wie sich dies auf die Mietverhältnisse auswirkt, die im verkauften Objekt bestehen. Der Gesetzgeber sieht aufgrund des Verkaufes kein Kündigungsrecht für die bestehenden Mietverträge vor. Grundsätzlich gilt, dass alle Rechte und Pflichten aus dem bereits bestehenden Mietvertrag auf den Käufer übergehen. Trotzdem könnte für den Käufer die Situation eintreten, dass er Mietverhältnisse beenden möchte. Um dieses Ziel zu erreichen stehen ihm zwei Wege zur Verfügung.
Als erste Möglichkeit kommt hier ein Mietaufhebungsvertrag infrage. Die zweite Möglichkeit besteht darin, die Kündigung der Verträge mit der Anmeldung von Eigenbedarf zu begründen.

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?

Der Abschluss eines Aufhebungsvertrages ist der harmonischste Weg um ein Mietverhältnis zu beenden. Hier können die Mietparteien die Konditionen des Auszuges verhandeln und schriftlich fixieren. Wird der gemeinsam erarbeitete Vertrag unterschrieben, ist er für die Vertragsparteien rechtlich bindend. Hier könnte es zusätzlich sinnvoll sein, dem Wohnungsmieter die Zahlung einer Auszugsprämie anzubieten, um für ihn auf diesem Weg den Auszug aus dem vermieteten Objekt attraktiver zu gestalten.

Worauf müssen Sie bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf achten?

Der Eigentümer hat das grundsätzliche Recht, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zu kündigen. Die Anwendung dieses Kündigungsgrundes ist jedoch an eng definierte rechtliche Rahmenbedingungen gebunden. Eine Kündigung aus diesem Grund ist nur möglich, wenn die Wohnung durch den Vermieter oder einen Familienangehörigen bewohnt werden soll. Dieses Interesse muss nachweisbar berechtigt sein und außerdem muss das Objekt nach dem Auszug für den Zeitraum von mindestens drei Jahren bewohnt werden. Es ist empfehlenswert, sich an diese Vorgabe zu halten, weil andernfalls auch nachträgliche Schadenersatzforderungen des alten Mieters möglich sind.

Auch wenn diese Voraussetzungen erfüllt werden, hat der alte Wohnungsmieter noch die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen. Diese Möglichkeit ist für ihn dann gegeben, wenn er belegen kann, dass der Auszug aus der Wohnung für ihn einen sogenannten Härtefall darstellt. Dies ist dann der Fall, wenn dem Mieter ein Auszug aus der Wohnung aufgrund seines Alters oder einer bestehenden Behinderung nicht zuzumuten ist.
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist zusätzlich an die Einhaltung der gesetzlichen Fristen gebunden. Diese sind in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten. Bei einer Dauer von fünf bis acht Jahren, liegt sie bei sechs Monaten. Dauert das Mietverhältnis länger als acht Jahre, muss eine Kündigungsfrist von neun Monaten eingehalten werden.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht auf das gemietet Objekt?

Der aktuelle Bewohner hat nur für solche Wohnungen ein Vorkaufsrecht, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind. Das heißt, es muss sich vorher um Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus gehandelt haben, die nicht in separate Eigentumswohnungen aufgeteilt waren.

Auch wenn für den Mieter kein Vorkaufsrecht besteht, so steht dem Vermieter selbstverständlich die Möglichkeit offen, dem Mieter das Wohnobjekt zum Kauf anzubieten. Aufgrund der Tatsache, dass dieser das Objekt bereits bewohnt, könnte bei ihm durchaus ein Interesse bestehen, dieses dann auch zu erwerben.

vermietetes Haus bewerten lassen

Bevor Sie ein Mietshaus verkaufen, müssen Sie erst in Erfahrung bringen, wie hoch sein momentaner Wert ist. Zu diesem Zweck sollte eine Bewertung der Immobilie vorgenommen werden. Eine solche Bewertung ist bei einem vermieteten Objekt ebenfalls wesentlich komplizierter als bei einem leerstehenden, weil hier Termine zwischen mehreren Parteien, unter anderem auch dem Mieter, abgestimmt werden müssen. An dieser Stelle ist es ratsam, eine Zielgruppenanalyse vorzunehmen, da das Wertermittlungsverfahren in Abhängigkeit vom Ergebnis dieser Analyse angewandt wird. Ist es geplant, die Immobilie an Eigennutzer zu veräußern, die das aktuelle Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen wollen und die Immobilie selbst nutzen möchten, erfolgt die Bewertung mittels des Vergleichswertverfahrens. Wird hingegen davon ausgegangen, dass der potentielle Erwerber eine sichere Kapitalanlage sucht, so wird hier zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren angewendet.

Wie definiert sich die Mietrendite?

Das übergeordnete Ziel, dass bei der Vermietung von Wohnimmobilien verfolgt wird, besteht für den Vermieter in der Erzielung von Rendite. Dieser, dem Finanzwesen entnommene Begriff, drückt den Gewinn aus, der mit einer Investition erwirtschaftet wird. Unter der Mietrendite wird der jährliche Ertrag verstanden, der mit einer Immobilie erwirtschaftet wird. Dieser Ertrag, also die Mieteinnahme, wird ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gesetzt. Die Rendite wird dann in einem Prozentsatz ausgedrückt.

Bevor Sie ein Mietshaus verkaufen, sollten Sie sich Ihre Mietrendite anschauen und genau ausrechnen, ob Sie den Ertrag, den Sie bei der Veräußerung erzielen können, möglicherweise durch eine andere Anlage erhöhen können. Von einer guten Rendite spricht man allgemein dann, wenn eine Nettomietrendite von vier bis sechs Prozent pro Jahr erzielt wird. Wenn Sie sich bezüglich des zum Verkauf eines Mietshauses beraten lassen wollen, so können Sie sich zu einer ausführlichen und fachkompetenten Beratung an den Immobilienmakler Mittweida wenden.

Fazit

Wenn Sie die Absicht haben, in der nächsten Zeit ein Mietshaus zu verkaufen, gibt es eine Reihe von Aspekten, die Sie rechtzeitig in Ihre Planung einbeziehen sollten. Insbesondere sollten Sie die Mietsituation der einzelnen Wohneinheiten berücksichtigen und in Ihrer Planung berücksichtigen. Sie sollten in einer frühen Phase dieses Prozesses die Frage beantworten, ob es möglicherweise sinnvoller ist, bereits in dieser Phase die notwendigen Schritte einzuleiten, um die Wohneinheiten unbewohnt zu veräußern und auf diesem Weg den möglichen Verkaufserlös zu erhöhen.

Darüberhinausgehend sollten Sie genau analysieren, welche Renditechancen für Sie aus der Wiederanlage des Veräußerungserlöses entstehen. Hier sollten Sie genau analysieren, ob Sie tatsächlich eine Anlageform wählen können, die Ihnen eine höhere Rendite verspricht als die Mietrendite, die Sie zurzeit erzielen. Ganz wichtig ist es, dass Sie bereits frühzeitig den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie feststellen lassen, damit Sie hier mit einer Kaufpreisvorstellung in den Veräußerungsprozess treten, der Ihnen einen auch tatsächlich marktgerechten Verkaufserlös ermöglicht. Alle diese Aspekte bedürfen fachmännischer Analysen. Wenn Sie an dieser Stelle keinen Fehler machen möchten, der sich für Sie wirtschaftlich nachteilig auswirkt, wenden Sie sich an den Immobilienmakler Mittweida. Hier finden Sie in allen relevanten Aspekten der Veräußerung eines Mietshauses die notwendige Beratung.

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